自深圳“7·15”“2·08”后，住宅市场活跃度一降再降，楼市“被迫”进入凛冬。这时候大众注意力转向了公寓市场，可以说现在的楼市就像一场“公寓游戏”。
比如「布吉的佳兆业壹都汇」以及「龙华的佳兆业通达汇轩」，两个非典型楼盘的异常火爆。为什么商办类公寓逆势上扬，成功引爆市场？
但你知道吗？此“公寓”非彼公寓。此类产品凭借低总价、低单价、高使用率的优势火爆于市场。
为什么说此“公寓”非彼公寓？因为俗称的公寓种类繁多，而只有政策规定下的“商务公寓”才能叫真正意义上的公寓。两者有何不同？又该怎么样去辨别，一直以来都是大众所困惑的问题。那么，今天我们就从各类型公寓的区分，为大家化繁为简，先把复杂的问题简单化，给大家详细介绍公寓家族的前世今生。
以土地用途来区分的话是四大类别
1
住宅类公寓
这类公寓就是早期在住宅用地上建造的公寓，产权70年，可以落户，可以申请学位和普通住宅没有什么区别。
2
商务公寓
也就是我们常说的“真公寓”，房屋用途上明确写着“商务公寓”字样，产权一般为40-50年，是得到政府承认的正规公寓。商务公寓具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，符合条件的可以接入天然气，也可以用来注册公司。
3
商办公类公寓
由写字楼或者商业改造的公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不完全具备居住功能，可以个人名义购买。
商办类公寓细分的话可以再分为两个类别：一类是办公改的，一类是商业改的；
4
产研用地类公寓
俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。
产研用地类公寓细分也分为两类：一类是宿舍公寓，一类是研发办公公寓。
如果以物业用途来区分的话就是六大类别。分别是：住宅公寓、商务公寓、商业改的公寓、办公改的公寓、宿舍公寓、研发办公公寓。
是不是大概知道了彼此的区别，做选择题的正确率提高了没？那为什么市场会演化成这么多种类的公寓，且听我们娓娓道来。
01
住宅类公寓
首先他的用地是住宅用地，严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权70年，用途也和普通住宅没有差别。这就很让人不解，既然建在同一片土地上又和住宅用途相同，为何叫法不一样呢？
住宅类公寓房产证
原因是因为，在中国房地产发展的早期，没有明确提出住宅用地上不能建设公寓，因此许多开发商为了提高容积率，把一些户型较差的，采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。
这种房子日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“住宅公寓”。即：冬至日当天日照数>2小时，则划为普通住宅；冬至日当天日照数<2小时，则划为住宅公寓。
也就造成了同一住宅小区，采光时间足够的，产权证上标注的是住宅，而采光时间不足的，产权证上标注的就是公寓的情况，但不论是住宅还是公寓，它们享有的权力是一样的，如落户、学位、产权年限、水电煤气等等。
那么，这种住宅公寓到底能不能买呢？
住宅类公寓，性质就是住宅，不过面积小一点，可以落户口，可以挂学区，可以做30年贷款，交易也只是正常的税费，水电气费都是民用，但一般来说也都通燃气。
唯一的缺点就是相较于普通住宅而言，住宅体验感稍微差一点。主要体现在：
1、日照时间相对少点。
2、每一层户数较多。
3、不如普通住宅的小区环境。
4、大多为小面积，户型紧凑。
以上这些只要你不是特别介意的话，价格合适，喜欢那就买嘛！毕竟住宅公寓也是住宅，没什么不好的！
（值得注意的是市面上也有少部分的70年产权的公寓不属于住宅公寓，而是商务公寓，比如龙华的龙湖春江天玺，所以购买时一定要问清楚产品的产权性质。）
02
商务公寓
此类公寓的房屋用途明确写的是 “商务公寓”， 是受到政府承认的根正苗红的“真公寓”，不仅具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，符合条件的可以接入天然气，也可以用来注册公司，在一些区甚至可以申请学位。
随着深圳居住需求不断增加，当深圳的住房严重稀缺时，商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求，这种需求促进了深圳公寓市场走向成熟。也成为了最受大众所青睐的公寓产品。
商务公寓的成功，除了环境、政策等因素外，同它自身的产品价值也有很大关系。
它的最大优点就是商务公寓的居住功能一样不差，有独立的卫生间和厨房，有阳台、可通燃气，同样享受周边配套，现在很多商务公寓还是与住宅楼宇建在一起，共同享受社区园林、商业等小区配套，比如龙华区的万科和颂轩、龙湖春江天玺、宝安区的中熙珑湾等。深圳一半的区域也开放了商务公寓可申请学位的政策。
目前商务公寓可以申请入学的有：罗湖区、福田区、南山区、大鹏新区和光明区。
罗湖区：2017年起，商务公寓申请学区的按特殊房产处理，不按居住时长积分。
福田区：商务公寓被列为第三和第四类型，商务公寓被归到特殊房产类进行积分，与自建房、集资房、租屋和军产房一样属于第三到第四类型。同等条件下，公寓比住宅积分低10分。但只要满足条件，购买特殊住房每个月都能加0.1分，最高不超过10分。因此，在福田区早买商务公寓，积分越高，具有一定的优势。
南山区：教育局在2018年义务教育阶段招生媒体通气会发布，放宽入学申请条件，商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请南山区学区。(需要整个家庭成员在深圳都没有其他房产)。
大鹏新区：2019年2月25日，《大鹏新区义务教育招生入学工作方案（2019）》发布，允许商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学区申请。
光明区：商务公寓当其他住房，实际居住满一年（2019年3月31日前已做好居住信息登记）可以申请义务教育学区。按照其他住房分类，不积分。
其次，市面上公寓的售价普遍要比住宅低，但租金要比住宅高，对投资买家而言，选择一个稳定且较高回报率的产品作为资产配置，是非常合适的。
再者，商务公寓具备可商可住两用的属性，更加灵活，非常适合当下网红时代的工作模式，成立个人工作室生活工作两不误。
当然，与正儿八经的住宅对比，商务公寓产品也是有所局限性。
主要体现在以下几个方面：
1、产品属性，商务公寓是商业性质的物业，产权年限一般为40-50年。容积率高，套内使用率较低在65%左右。
2、居住属性，商务公寓的管理费一般会比住宅要贵一些，水电也是按商业收费，部分可以申请民用水电收费。一层户数较多，梯户比高，且租户偏多，居住体验感较差。
3、交易属性，贷款比例高，首付一般是5成（气球贷4.5成），利率上浮比住宅高，只能用商贷，贷款年限只有10年，买新公寓，需要缴纳3%的契税，二手交易限售5年，且税费要高于住宅，占到交易额的15%-20%（二手住宅交易税费大约占到交易额的8-10%）。
公寓能买吗？
只能说仁者见仁智者见智，目前深圳的公寓销售情况还是挺好的，主要以投资客购买居多。不用名额、价格相对来说要低很多、租赁情况也很好、户型较小总价合适等优势对于投资客来说是值得的，同时高税费、高水电费、高物业费用、使用率偏低、难入学等情况也隔绝了大批的自住客户。当然，有钱有名额的情况下当然还是首选住宅，但是名额受限的情况下深圳的公寓也是个不错的选择。
03
商办类公寓
是不是有点搞不懂它到底是什么类型的物业，如果换个名字你也许就非常熟悉了，LOFT公寓。
商办公寓实际是商业、办公类产品改成公寓，因为其产品类型不是公寓所以仅有居住功能不享受积分入学。之前此类产品多为擦边球存在，但最新的政策此类产品正在逐步被政府承认。例如双子湾、招商中环红玺以及开篇所提到的佳兆业壹都汇以及佳兆业通达汇轩都是这类产品。
大家也会好奇这类产品的出现是怎么一回事呢？
其实在最初国家的规划中，是没有商住公寓这个概念的。但是每个城市在规划中，总是会预留土地，作为招商办公。
这个比例并不是根据城市性质，片区性质能否吸引到这么多的企业规定的，而是根据某种科学规划规定的。所以现在很多城市，即便住宅紧张，即便办公楼大片空置，但该建的办公楼还是得建。
可这些办公楼不能一直空置，所以为了售卖，开发商将办公性质的建筑改装，加上独立厕所等设施建造出了能居住的办公楼。缓解了城市的居住需求，政府对此也是心照不宣，推出了合法化的商办类公寓性质地产。在一定程度上承认商办类公寓产品具备居住属性。
深圳2020-03-04《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）开始公开征求社会意见。《通知》针对部分商业办公用房出现闲置，深圳迫切需要多渠道解决租赁住房的困境，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给，实现市民住有所居目标。
商办类公寓，细分的话可分为两种，第一种是办公性质改建的公寓，第二种是商业性质改建的公寓。之所以把两者统称为一个类型，也是因为产品属性是相似的，唯一不太一样的就是建筑规范上不太一样。
办公性质的公寓一般楼层平面是“H”型结构，层高一般为≤4.5米；小面积与大面积可能会各占一半，这就会导致一栋楼一半是用于公办，一半是用于居住。当然如果大面积是作为大户型的话，就不会出现这种情况。（办公楼建造规定：套内建筑面积≤150㎡的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的二分之一。）
商业性质的公寓则没太多限制，层高一般在4.5米-5.4米之间。一般分布在低楼层。
因为商办类公寓层高比较高，市面上大多数的项目都有做隔层，使用率可高达100%-120%，也就是俗称的“LOFT公寓”。此类产品与商务公寓比较，居住属性较差，基本不通燃气，也不能申请学位，其最大的优势就是使用率高，拓展空间大，同样的面积租金收益也会比平层公寓要高一些。
04
产研用地类公寓
产研用地类公寓可分为两类：
宿舍类公寓
宿舍类公寓就是工改工的宿舍产品，土地性质一般是产业用地，物业性质则是配套宿舍，需要明确只能以企业名义购买，且除了正常税费还有房产税每年都需要缴纳。宿舍类公寓产品一般户型较小，以单间或一房为主，但是可以正常居住生活且价格较之住宅有很大的优势。
研发办公类公寓
很多销售喜欢把研发办公类公寓和宿舍类公寓混为一谈，实际两者有本质上的区别。虽然研发办公类公寓的购买条件及税费和宿舍类产品一样，但这类物业是只能用于产业研发生产的，政府是不允许居住生活的，但是有许多开发商还是改成公寓对外销售。现在市面上产业园区的4.5米及以上层高的基本都是产业研发办公类公寓，产品一般做复式户型增加使用率。
产研用地类公寓近些年频频面世，天谷大厦、天安云谷星寓、仁恒梦公园、华联城市中心寓等项目都有此类产品销售，无一不火爆市场。
大家都知道深圳地少，所剩可供开发用地严重不足的问题，只有通过城市更新，才能迭代发展。所以城市更新将是未来一段时间内深圳房地产市场供应的主要来源；
再看深圳目前存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，工矿用地只有不到8%)；这也意味着工业地产改造将成为未来城市建设的核心趋势
政府批准的工改工城市更新项目的数量及面积自2013年以来持续走高，城市更新作为存量土地的开发的重要方式之一，对城市发展建设的作用越来越重要，亦越来越受到政府的重视。
工改工城市更新项目的数量及占比
再看工业用地改造的相关政策， 纳入城市更新项目的工业楼宇可分割转让；可售比例不受限，最大可实现100%销售，工改工走城市更新路线将成为主流。
这就是为什么这些年工改工项目频频面世的原因。
产研用地类公寓购买优势：
1、只能以企业名义购买，需承担一定的持有税，但所有的购房成本可抵减企业所得税，减少税务支出。
2、不限购、不限贷、不限售、不限外。
3、相较于个人转让而言，股权转让交易自由、税费低。
当然劣势也很明显：
1、后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。
2、工业用地，是工业水电的标准，生活成本较大。
3、研发办公类公寓不通燃气，宿舍类公寓部分通燃气。
4、因为需要企业购买，所以持有成本较高。企业的维护繁琐，体现在保税纳税、做账等工序上。
最后来对比一下各种类型公寓的对比
以上所讲的这些公寓类型产品想必大家都有清晰的认知了，千万不要再买错了。如果你没有深圳购房资格，手上有大量闲置资金，并看好深圳未来的发展，完全可以把深圳公寓当作一种资产配置，规避风险抵御通胀，还有稳定持续的现金流回报。深圳公寓的投资理念是：地段要好，地段一定要好，位于核心地段，地铁上盖，或者是城市新兴发展片区的公寓，配套齐全，租金收益率高，未来增值空间大，只要是合法合规的产品都值得入手。
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2021年的深圳楼市可以载入史册，新房二手房分化，新房网红盘极热，二手房市场却全面趋于冰冻，楼市买入逻辑发生极大的变化，楼市全面打补丁，住宅的买入手段和信贷杠杆全面限制，短期内毫无放松的可能，住宅的流动性、操作手段已经和商业地产已经并无区别，甚至享受同一地段配套，单套总价大幅低于住宅产品的情况，目前来看，商业地产买入更加灵活，各项税费已经和住宅趋近，在一线城市的经济体量和产业发展来看，长远依然向好，商业地产不失为投资置业路上的另一种资产配置。
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